建築中のマイホームの引き渡し日が12月の、建築会社の仕事納めの日に決まりました。
私たちには「新しい年を新居で迎えたい」という思いと同じ、もしくはそれ以上に、「金利が高いつなぎ融資を早く返済したい」という思いがありました。
つなぎ融資を受けている分は、建物引き渡し時に行われる住宅ローンの融資実行と同時に返済されます。
土地購入の段階からつなぎ融資を受けているため、工期が1日延びるたびに金利が発生。
工期が遅れて損するのは私たちだけ。
建築会社は工期延長なんて全く気にかけません。
借りる金額が金額なので金利分も結構な額なので、建築会社の納期管理のルーズさにはイライラさせられました（イライラMAX、途中で工程予定表の提出を求めました）。
終いには、建物の完成が年明けになるという始末。
年明け完成、その後に銀行と住宅ローンの契約が締結、融資を受けられるのが1月下旬で引き渡しはその後になる、と。
会社経由で契約しているアパートなので退去日申請は早め、その予定日に間に合わない始末。
こればかりは困るので、交渉および手続きの一部を自分たちでやって、融資を受ける銀行にも協力してもらって、年内引き渡しを断行しました。
仏滅だろうが、初期トラブルへの対処が遅れようが構わない！
さて、今回は年明け完成といった営業さんの「年明けの引き渡しの方が得」の真偽について。
ちなみに「仏滅」といった六曜について調べると、仏滅は必ずしも悪いものではなく、何か始めるのには大安より良い日とされているそうです。
営業さんもいい加減だな～。
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「年明けの方が得」の真偽について
建築会社の営業さんが「年明けの引き渡しの方が得」といった要因は2つ、
・住宅ローン減税の適用
・固定資産税の発生
そして結論を言うと、「年明けの引き渡しの方が得」とは限らない。
うちに限っては、アパートの退去の都合などから年内の引き渡しの方が得でした。
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住宅ローン減税は適用開始年が早い方が得
「住宅ローン減税」とは、年末時点のローン残高の最大1％が所得税および住民税から控除される制度です。
初年分は確定申告で申告、会社員の場合は次年度から年末調整で手続きできるようになります（初年分の確定申告後に専用の書類が税務署から届く）。
住宅ローンの貸付実行が2016年12月下旬の場合はローン残高がほぼ満額なので、所得税などの控除額は最も高くなります（その年に1円も返済していなくても住宅ローン減税は有効）。
[/word_balloon]さらに、土地持ちでない場合はつなぎ融資を受けるのが通例ですが、つなぎ融資は金利が高いので早めに住宅ローンの貸付が実行されないと金利分だけどんどん損してしまいます。
固定資産税が発生するタイミングに注意
固定資産税は毎年1月1日時点で所有している土地および建物に対して発生します。
土地については譲渡のときに税金の支払いがあるので2016年9月から納税済みです。
新しく建てた住宅については、建物の「引き渡し日」や「住み始めた日」が固定資産税の発生日ではなく、「建物の表題登記された日の翌年1月1日」が初めての固定資産税発生日になります。
これらを踏まえて参考値を出すと
| 建物の表題登記のタイミング | 固定資産税 2017年分 | 固定資産税 2018年分 | 2年間の合計 |
| 年内 | 土地 2万円 建物 11万円 | 土地 2万円 建物 11万円 | 26万円 |
| 2017年1月2日以降 | 土地 12万円 建物 0円 | 土地 2万円 建物 11万円 | 25万円 |
建物の固定資産税が高いほど「年明けの引き渡しの方が得（但し、建物の表題登記も年明けの場合に限る）」となります。
逆に、土地の固定資産税が高いほど「年内の引き渡しの方が得」となります。
それぞれの金額の算出方法は次の通りです。
建物の分の固定資産税について
建物の表題登記では、「この場所にこんな家が建ちました」と建物完成後に建築会社が申請することになっていますが、実際は住宅ローンの契約準備のためにある程度完成したところで申請するケースが多いです。
建物の表題登記、建物の引き渡しが共に2016年内 →2017年から建物の固定資産税が発生
建物の表題登記、建物の引き渡しが共に年明け（2017年1月2日以降） →2018年から建物の固定資産税が発生
一番注意したいのが「建物の表題登記が2016年内、建物の引き渡しが2017年1月2日以降（年明け）」の場合で、この場合は2017年から建物の固定資産税が発生します。
[/word_balloon]後日、うちの登記簿を見ると
建物の表題登記 → 2016年12月16日
建物の引き渡しは完成翌日の12月28日だったので、10日以上前から申請していたことになります。
引き渡し日の都合で予定をまいた可能性もありますが、年内に登記の申請していたら営業さんの言う「年内がお得」は全くなかったことになります。
年末年始に引き渡しの場合、この「建物の表題登記をした日」に要注意です。
土地の分の固定資産税について
土地の分については2016年9月に土地を譲渡されるタイミングで、2016年分全額納めた売主さんにうちの持ち分である10月～12月分の固定資産税を支払いました。
土地の分の固定資産税の発生するタイミングについては、ずっと発生しているので建物の引き渡しが年内でも年明けでも変わりません。
[/word_balloon]但し、固定資産税額は建物の引き渡しが年内か年明けかで変わります。
土地の固定資産税には特例があって、住宅が建っている土地の固定資産税は6分の1程度に軽減されます（土地の面積200㎡を超える部分についての軽減は3分の1程度）。
土地の譲渡のときに土地の固定資産税3ヶ月分（約3万円）を払ったので、
建物の引き渡しが年内 → 2017年分の固定資産税は約2万円
建物の引き渡しが年明け → 2017年分は約12万円
土地の分の固定資産税額は建物の有無でだいぶ変わります。
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年末の引き渡しは初期不良に注意
年末年始は基本的に全ての業休みに入るので、年末に引き渡しをすると初期不良への対応が遅くなってしまいます。
住宅の初期不良とは、工場出荷の段階から問題のある製品によるトラブルで、特に照明器具で発生しやすいそうです。
初期不良については、もちろん無料で交換してもらえます。
但し、業者が休みで対応まで時間がかかるので、それが初期不良であることを証明するためにトラブルを発見次第メールやSNSなどに写真や動画を添付して、トラブルの発生日時と内容を証明できるようにしておいた方が良いです。
滅多にありませんが、使用者側のミスであると疑われる可能性があります。
[su_label]ー この記事はここで終わりです －[/su_label]
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