住宅ローンの契約を結ぶために大宮に行ってきました。ようやく住宅ローン契約を締結することができホッと一安心です（書類仕事からはおさらば出来ませんが）。
契約内容は事前に詰めてあり当日は確認だけだったので小1時間で終わりましたが、元気な盛りの娘は少々飽きてしまった模様です。それでも大人しく契約に付き合ってくれたので感謝です。
抵当権の設定のために今回”嘘”を吐くことになりました。吐く必要性のない嘘なのですが、吐いた方が面倒がないから吐くという嘘です。今回は抵当権設定のためにつく嘘を紹介します。
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”正直者がバカをみる”というのが問題
住宅ローンで借りれる金額は”抵当”という担保になるもの次第です。担保となるものは土地の建物、ローンで買ったものが担保になるのです。「土地・建物を担保にしています」ということは公的書類の登記書類に”抵当権”として明記されます。
登記簿に抵当権を明記するために抵当権設定を司法書士さんに委任します。自分でもできるそうですが、内容が複雑かつ間違いがあってはいけないので銀行が指定した司法書士に依頼するのが一般的です。登記簿には
所有者（我が家の場合は夫）の氏名と住所が書かれます。
今回はこの”住所”が問題になったのです。
住所を変更したら登記の記載内容も変更
登記に書かれている住所等を変更することを「所有権登記名義人表示変更」と言います。登記には土地の登記と建物の登記があります。住宅ローンの契約のための準備に登記簿が必要で、どちらも夫が名義人で登記されている必要があったので土地と建物は現住所で登記されています。
「抵当権を設定するときは新住所の方が色々考えると便利です」
これが銀行と司法書士の見解で、細かい手順の私たちには”色々”が何かは分からず「そうですか」と答えるしかありません。実は事前にネットで調べていたのですが、そう言われている人は多いようです。
その”色々”として登記の内容を変更する必要がないことがあげられます。所有権登記に記載されている内容を変更するときは登録免許税（いわゆる手数料）がかかります。用意する書類もあり、法務局に行く時間がないという人は司法書士に依頼することになるので10,000～15,000円（報酬込み…というか、報酬がほとんど）かかることになります。
住宅用家屋証明書で登録免許税が激減
新住所で登記されていると便利な理由として抵当権設定登記の登録免許税が激減することもあげられます。租税特別措置法によると、「住宅用家屋証明申請書」等、下記にあげられる書類が提出できると登録免許税が約1/4に激減（106,800円→26,700円）するそうです（自治体による場合あり、要確認）。
登録免許税を激減するために必要な書類（新築の場合）
● 住宅用家屋証明申請書
● 建築確認済証または検査済証
● 登記事項全部証明または登記完了証
● 当該家屋に異動した後の住民票の写し
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今回の”嘘”の原因はコレです
住民票異動の原則は”引っ越した後”
転出届は引っ越し前でも提出できますが、転入届は原則として引っ越した後に提出します（引っ越し日当日可）。つまり「当該家屋に異動した後の住民票の写し」は引っ越した後でないと取得できないのです。
しかし引っ越しができるのは建物の引き渡し後であり、建物の引き渡しには銀行の融資実行が原則必要となります。そして銀行の融資実行には抵当権の設定が必要です。
抵当権設定前に新しい住所での住民票？…無理です！！
住民票異動の原則と租税特別措置法が矛盾しているのです。
この矛盾を解消する方法として、「〇月〇日に異動します」と「現在住んでいるところはこのような形をとってもう住まなくなります」と言える書類（申立書）等を新住所での住民票の代わりに提出する方法があります（現在アパート住まいの人はアパートの賃貸契約を添付、親と同居している場合は親（建物の所有者）の一筆を添付、住み替える場合は住み替えが解る書類を一式添付）。
「嘘を吐くか吐かないか、それが問題だ」
嘘を吐くのは転入届を出すときです。「もうここに住んでいますか？」と聞かれたら「はい、住んでいます」と嘘を吐くのです。「まだ住んでいません」「〇月〇日から住む予定です」と正直に言うと転入届を受け入れてもらえません。
前述した通り、書類の準備などの面倒を厭わず、登録免許税等を1,000～100,000円多く支払えば嘘を吐く必要がありません。ここは自分との戦いです。どうするかは自分できちんと決めましょう。銀行や司法書士によっては”住民票を事前に異動させなければいけない”風に説明するかもしれませんが、実態はほぼこんなところです。
ちなみに私は楽な道を選び、「1週間後には本当になるんだし、（年内異動ならば）納税の問題も同じだし」と言い訳して嘘を吐くことにしました。
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