更新：2021年10月8日
住宅ローンの審査では返済能力を証明するための書類を用意しなければいけません。
住宅ローンでは『土地代も併せて住宅ローンを組む』場合と『建物代のみで住宅ローンを組む』の2パターンあります。
今回は前者、 『土地代も併せて住宅ローンを組む』 ために必要な書類をまとめました。
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住宅ローン審査に必要な書類
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ローン審査時には土地と建物でかかる費用を証明する書類、借りた後の返済能力を計るための書類が必要となります。
年齢による昇給や終身雇用の保証がなくなったため銀行は融資できる金額をやや低めに設定する傾向がありますが、銀行は頭金の増額を提案するなどして契約者の希望に合わせた融資へと条件をすり合わせようとします。
本人確認書類は健康保険証
住宅ローンの場合、本人確認書類として求められるのが健康保険証（の写し）です。
住宅ローンを組むときは返済能力の確認が目的となるため、働いている企業の規模や安定性、本人の雇用形態がわかる健康保険証が求められます。
健康保険証に住所の記載がない場合
運転免許証など住所の確認ができる本人確認書類の追加が必要になります。
会社員の保険証には住所が記載していない場合が多く、住所がプリントされていない場合は「住所の記載がない」と同等の扱いを受けます。
団体信用生命保険は返済不可能に備える保険
契約者本人が死亡もしくは一定以上の障害を負った場合、「住宅ローンの返済ができなくなった」と判断されて保険金が銀行に対して支払われます。
その保険が団体信用生命保険で、住宅ローン審査ではその申込書と、保険の内容は理解してい」と宣言する同意書の提出が求められます。
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所得金額が記載された課税証明書
課税証明書は自治体が発行している公的証書で、申込者の最新の所得を証明することができます。
課税証明書は該当年の1月1日～12月31日の間の所得と、それに相当する住民税の課税金額が記載されています。
課税証明書は毎年6月1日に最新版が発行
毎年6月1日から前年の課税証明書が発行されます。
2021年6月1日に最新版を申請した場合は2020年分が発行、2021年5月31日に最新版を申請した場合は2019年分が発行されます。
6月に住宅ローンを申請する場合は事前に銀行に対し「何年の課税証明書が必要か」を確認するようにしましょう。
一年以内に引っ越しした人は1月1日の住所地で申請する
課税証明書は1月1日の住所地の自治体が発行します。
該当する年の1月1日に住民票のあった自治体で発行してもらわなければいけません。
仮契約した土地に関する書類一式
不動産業者を仲介して土地の持ち主との売買契約には「仮契約」と「本契約」があり、住宅ローン審査の前に仮契約はすませておきます。
金銭のやり取りが発生するのは本契約後です。
仮でも契約した土地の譲渡は有効となり、住宅ローン審査に通らなかった場合を除いて売買をやめるとなると違約金が発生します（住宅ローンの審査が通らなかったら～の特約を仮契約時に確認すること）。
不動産登記謄本の写し
土地の情報を管理している法務局で発行できます。
仮契約の段階では土地の所有者は未だ別の人ですが、登記謄本は公開情報なので誰でも取得することができます。
土地の譲渡契約書（仮契約）のコピー
仮契約時に締結した土地の譲渡契約書のコピーです。
仮契約でも契約書には売主・買主双方のサインがあり、印紙も貼られた正式なものでなければいけません。
重要事項説明書のコピー
土地の譲渡契約には、土地に関する細かい事項を明確にした重要事項説明書が添付されます。
重要事項説明書は契約時にその内容を双方が同意することが必要で、説明書は同意書を兼ねていて、買主は内容に同意のサインをします。
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建築工事請負契約書は建築会社と取り交わすもの
建築工事請負契約書には、建物の建築にかかる費用が明記されており、建築会社と契約書のサインと印紙が貼られています。
建築工事請負契約を締結したあとは、 住宅ローン審査に通らなかった場合を除いて依頼をとりやめると違約金が発生します（住宅ローンの審査が通らなかったら～の特約を契約時に確認すること）。
既存のローンに関する情報の提出
自動車ローンなど現時点で契約しているローンの返済予定表と、実際に契約通り返済していることを証明する通帳のコピーを提出します。
勤続年数2年未満の会社員の場合の追加書類
住宅ローンの審査は「（現在の勤務先での）勤続年数が2年以上である」ことが条件になっているケースが多いですが、2年未満でも追加書類を提出すれば審査を受けることができます。
追加書類は条件によって異なりますが「年収見込証明書」「直近半年もしくは1年の給与明細」「直近1回もしくは2回の賞与明細」を提出することが多いようです。
年収見込証明書は勤務先が発行し、社印がないものは無効です。
給与や賞与明細はWeb明細である会社が増えており、Web明細を印刷して提出しても有効です。
「勤続年数2年以上」が条件の理由
勤続年数2年以上が条件なのは、現在の勤務先でも1年分の年収を知るためで、これをもとに返済能力を測ることがおおいからです。
仕事に関することで、ローン審査申込書には職歴を記入する欄もあります。
これは契約者の就業態度、つまり仕事に対する姿勢を確認し、返済能力を測る可能性があります。
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土地代も併せて住宅ローンを組む場合は「つなぎ融資」も必要
銀行によってローンの借入金振込の回数やタイミングは異なりますが、多くは建物の引き渡し時に一括で振り込みます。
一方で、土地を購入して建物を作る場合は次のように支払いが必要になるので「つなぎ融資」を契約するケースもあり、つなぎ融資の契約先も銀行から指定されることが多いです。
1回目…土地の譲渡契約の締結時に土地契約金の残金支払い
2回目…建築工事が始まるときに着手金（請負金の30％）の支払い
3回目…一定の検査完了後に中間金（ 請負金の30％）の支払い
4回目…建物引き渡し時に請負金の残金支払い
つなぎ融資の契約先は銀行から指定されることが多いです。
つなぎ融資先は銀行とつながりがあるものの、別会社なのでこちらでもローン融資をうけることになります。
しかし、つながりはあるので契約の審査は電話と郵送のみといった簡単なものが多いです。
つなぎ融資を契約すると次のようになります。
1回目 … つなぎ融資先が必要金額を契約者に振込み
2回目 … つなぎ融資先が必要金額を契約者に振込み
3回目 … つなぎ融資先が必要金額を契約者に振込み
4回目 … 住宅ローン契約銀行がつなぎ融資先と建築会社に支払い
「頭金」といわれる準備金は4回目の支払いまでに 住宅ローン契約銀行に支払うことになります。
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