建物を建てられる土地か調べる『地盤調査』

最近住んでいるアパート周辺にどんどんアパートができています。

これから少子化だというのに、「こんなに作って大丈夫？」というほど、駅近とは言い難いエリアに乱立するアパート。

現在駐車場の隣にあるアパート予定地は地盤改良中。

この周辺はもともと畑だったところだらけで、地盤は柔らかめ。

アパートの建物自体は地盤改良して沈んだり歪んだりはしないようですが、改良していない駐車場はタイアの痕が深くついて、玄関周辺アプローチのコンクリートタイルもガタガタです。

先日、我が家を建てる予定の土地の地盤調査がありました。

「地盤改良（補強）必要」となった場合は約100万円の追加費用が必要なので戦々恐々です。

一応土地購入前に、周辺の土地改良実績などを問合せし「周辺に地盤改良して建てた建物はない」と言われていますが、調査結果が出るまで安心はできません。

今回は地盤調査について。

ちなみに、後日「地盤改良（補強）不要」という結果がでました。

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建物を建てる前の地盤調査は義務

現在、建物を建てる前に地盤調査を実施するのは義務になっています。

建物を建てるときは、建てる予定の建物の重みに耐えられる地盤である必要があり、「それよりも弱い（脆弱な地盤）」と判断された場合は地盤改良が必要になります。

地盤調査と改良に必要な費用

　　地盤調査費用　5～10万円

地盤調査は義務なので、この費用は建物の建築費（見積もり）に含まれていることが多いです。

　　地盤改良費用　50～500万円

地盤改良費は見積もりに含まれていないことが多く、必要な場合は別途請求されます。

但し、土地の用途から地盤改良の可能性が濃厚の場合は事前に見積もりに含まれることもあります。

地盤調査の方式

地盤調査は「スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）」が採用されることが多いです。

試験装置・方法が簡単で容易なため調査費用が比較的安いからです。

測定するのは建物の四角と中央の5ヵ所です。

それぞれに測量ポイントを貫入させて、貫入に必要な過重と回転数から抵抗値を測定します。

我が家の土地の地盤調査結果

地盤調査の結果は、

　・粘土盛土、粘土土、礫質土で構成

　・調査孔内に水位は確認できなかった

　・表層部から主に回転層が確認できた

このように出てきて、その結果から

　・比較的安定した地盤である

　・建物の荷重による沈下の可能性は低い

　・十分なランマー転圧を施した上でべた基礎対応可能

このような土地であることが分かりました。

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地盤改良のやり方

地盤改良には次の3つの方法があります。

　・表層改良

　・柱状改良

　・鋼管杭

表層改良の場合

比較的安価で改良でき、強度が維持されます。

但し、改良地盤の面積が狭く、深度が浅い場合に限られます。

また施工する業者の技術力によって完成度（出来）が大きく違います。

柱状改良の場合

支持地盤がなくても施工可能で、長年にわたり強度を維持できます。

但し、地盤内部の原状復帰が難しいです。

鋼管杭の場合

３階建ての重量建物でも問題ない強度の地盤改良ができます。

但し、支持地盤が必要です。

また、施工中は騒音や振動の問題が多く発生し、コストもかかります。

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購入した土地に地盤改良歴があることもある

過去に地盤改良した土地には、そのとき埋めた柱や杭が残っていることが多いです。

地盤改良のときは建物の床の形に合わせて柱や杭を埋めるため、新たな建物を建てる場合は過去の柱や杭が邪魔になることがあり、撤去する場合は数百万の撤去費用が掛かることさえあります。

そのため、地盤改良した土地は本来価値が下がります。

しかし、地盤改良歴については告知義務がないため、実際は売買契約締結後、地盤調査したときに見つかったケースが多いです。

売買契約は既に締結されているので、柱や杭の撤去費用を売主側に請求することは難しいです（ほぼ無理）。

売買契約前に地盤調査ができれば良いのですが、できるのは相当善い売主さんの場合のみで、稀です。

そのため土地を探すときは、

　・そこにどんな建物が建っていたのか

　・周辺の土地が地盤改良をしているかどうか

　・自治体発行のハザードマップで地盤が緩い土地じゃないか（水が出るかどうかも確認）

これらの情報集めが役に立ちます。

周辺の土地の地盤改良事情については地元の建築会社が強いです。