土地購入前に知っておきたい測量方法の今昔

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境界杭を復元するために土地の測量をすることになりました。境界杭は地積測量図をもとに境界杭の位置を算出(測定)して復元しますが、今回購入する土地の不動産登記簿に添付されていた地積測量図は古い方式で測量したものと推察されたため新しい地積測量図が必要になったからです。

不動産売買において添付する地積測量図は最新式の測量方法で作成されたものであることとされています(原則)。最新の測量方法で作成された地積測量図が必要なのは旧式とは精度が違うとされているからです(旧式の測量図でも”間違っている”とはなりません)。

境界杭の復元は売主さんの義務と取り決めているため、今回の地積測量図の作成費(諸経費込み)も売主さんの負担となります。

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明治時代の測量データを基にした地積図もある!?

日本の土地は明治時代から測量され始め、相続したり売買したりされながらその時代の最新方式で測量され続けています。つまり不動産登記簿に添付されている地積測量図の作成時期はバラバラということです。

”日本中の土地の面積(地積)を測る”なんてことを始めたキッカケは明治政府の実施した地租改正です。政府は土地の面積に応じた税金を納めさせることを決め、税額を算出するために土地の測量が必要だったのです。明治政府は土地ごとに地券(土地の情報が記載されたもの)を作り、地券を集めたものを地券台帳と言いました。

地券台帳は土地台帳と名前をかえ、現在の不動産登記簿となっています。名称や記載項目は変化していますが、地券の目的(用途)は明治時代から変わっていません。

地券台帳時代に作成された図面が戦前まで測量図面と言われ、現在でも戦前の測量図面は公図に準ずる図面です。戦後から測量図面は変更・更新されていますが、戦前から手を付けていない土地はとても古い測量図が添付されています。

戦前までの土地の測量方法
●十字法
 土地をざっくり四角形と見てタテ×ヨコで算出する方法
●三斜法
 土地を三角形に分割して各面積を求めて合算する方法

現在の測量では光波を使った測量器を使って計測しています。光波を使って各境界のXおよびY座標を計測して土地の形広さを算出します。この方法は十字法や三斜法に比べると精度がとても上がっています。

最新技術で作った地積測量図が必要(例外あり)
 ● 不動産の売買
 ● 建築計画
 ● 分筆登記
 ● 地積更生の登記

旧式でも十分!最新式の誤差は1/100

哲学の域になりますが正確な測定値はどこにも存在しません。なぜならば測定に誤差がつきものだからです。測定は全て『許容誤差』が設定されており、土地の測量でも許容誤差があります。

許容誤差(精度)は地目によって違います。市外地域は厳しく、山林・原野エリアは緩くなっています。土地の面積が大きくなると許容誤差も大きくなります。例えば約60坪の宅地の場合は面積の許容誤差は0.5㎡以下(長さの許容誤差は0.1m以下)です。

技術的にみると光を使う現在の測量技術は最終形に近いとも言われています。仮に今回の測定値が「正しい」とすると、旧式(三斜法)での測定値と今回の測定値の誤差は1/100でした。つまり三斜法時代でも測定値の精度は高いのです。ならば最新式の化け物クラスの精度によるものならばもう「正しい」と言っても実はあまり問題がないのです。

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