家を建てたい土地に課せられた接道義務

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インターネットで立地が良く(駅・学校に近い)、価格も安い土地を見つけました「掘り出し物」と思って不動産屋さんにいったところ

「ここに家は作れないよ?(それでも良いの?)」

こう言われましたなぜならばこの土地は道路に接していない土地だったからです。
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家を建てるには幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけないようです。

「なるほど」とひとつ賢くなったことを喜んでいたとき…どう見ても4m幅ない道路に接した土地で新しく家を建てている現場を見つけました。

なぜ

建築会社の営業さんに訊いてみたら「その道は”二項道路”なんですよ」とあっさり言われました。
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「接道義務に二項道路…また業界の常識かと思いながら、接道義務と二項道路について調べてみました。これから家を建てようと思っている人の参考になると嬉しいです。因みに接道の幅が4m以上と決められているのにも根拠があるようです(「」を読んでみてください)。

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接道は消防・救急活動のための義務

家を建てる土地には「幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはいけない」という”接道義務”があります。接道義務は消防や救急の活動を円滑にするために設定されてもいます。

現代の車社会になってから開拓されたエリア(新興住宅地)など4~6mの広々とした道路がありますが、車社会になる前に作られた古い住宅地に幅員4m以上を求めるのは無理があります。

そのため接道義務には2つの”例外”の道路があります。

● 法律が施行される前からあった道路
● 法律が施行される前に建物が在った道路
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法律が施行される前に建物が建っていた道路ならば幅員4m未満でも接道にカウントされる」ということです。

この例外については建築基準法第42条第2項に記載されているので、このような例外の道路は「二項道路」「見なし道路」などと言われます。

4m幅になる予定の道路

二項道路は将来幅員4m以上になると見込まれている道路となります。二項道路の指定は特定行政庁が行っています。
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「二項道路を接道とする土地に新たに建物を建てる場合接道の中心線から2mの位置まで敷地を後退させなければいけない」とすることで将来的に幅員4m以上を目指すのです。

この理屈ならば確かに幅4m以上の接道ができますが…今のところはアチコチにブロック塀や駐車場が突出した真っ直ぐ走れない道が増えているだけのようです

中心線から2mまでの土地(後退用地)は土地の所有者の土地(の一部)ですが、公道に見なされるため個人が利用する権利はありません

建物やブロック塀を後退用地に作ったり、屋根や開いた玄関扉が後退用地はみ出てはいけません。通行を妨げる植木鉢等を置いてもいけません。

後退用地は次のように考えられます(土地の面積200㎡、うち10㎡が後退用地とすると)。

● 後退用地部分も売買対象面積になる
  (=契約書には土地の面積200㎡と記載)
● 建ぺい率等の計算に後退用地は入らない
  (=敷地面積は190㎡で計算される)
● 不動産取得税および固定資産税(土地の分)の計算は190㎡でされる
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これについては役所に軽減申請が必要。詳しくは「
」を読んでください。(2017年4月20日追記)

後退用地は舗装してもらえるの?

「後退用地の取り扱い(舗装などの管理)はどうするべきか」は法律で決まっていません。「敷地を後退したは良いけれど砂利や土のままなんだよね」というケースが多いようです。
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自分で業者に依頼して後退用地の舗装する権利はありますが、結構な額の費用が発生するため「ここって皆が使うとこなんだから自治体がするべきのでは」と思って何もしないようです。

確認してみると、接道が公道の場合は一般的に次の3つの方法で管理されます(後退用地をどうするかで分かれます)。

後退用地を自治体に寄附した場合

後退用地を自治体に無償で寄附した場合、舗装などの管理義務は自治体にあります

但し、寄附するには後退用地を敷地から分筆して登記する必要があり、そのための費用が発生します(一部または全部自治体が補助する場合もあります)。

後退用地を自治体に無償提供した場合

自治体によりますが、後退用地を自治体に無償提供した場合、舗装などの管理を自治体がしてくれます。一般的に無償で利用を承諾する旨が明記された書類を役所に提出することになります。
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私たちは無償利用承諾書を市役所に提出しました。
 
【無償提供するメリット】
●前面道路の舗装をしてもらえる(予定)
 「」を読んでください。
● 不動産取得税の減税手続きが簡単になる
 「」を読んでください。
● 前面道路の水道やガス管の工事手続きが楽
  (2017年9月1日追記)

後退用地に関しては何もしない

後退用地に関して何もしない場合は舗装など全て自己管理になります

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