住宅ローンの審査に必要な書類はどうやれば揃うのか?

住宅ローンは建物と土地を担保に借り入れるので、返済能力を証明する書類を併せて多くの書類が必要となります。審査に必要な書類とは何か、これらを揃えるためには何をしたらいいかをまとめてみました。

住宅ローンの審査に必要な書類

住宅ローンで土地代も含めて借りる場合と建物代のみを借りる場合で必要書類が異なります。ここでは<住宅ローンで土地代も含めて借りる場合に必要な書類>を紹介します。

  1. 本人確認書類のコピー
  2. 団体信用生命保険申込書兼告知書
  3. 所得金額記載の課税証明書(写し)
  4. 不動産登記簿謄本(写し)
  5. 土地の譲渡契約書のコピー
  6. 重要事項説明書のコピー
  7. 建築工事請負契約書
  8. その他のローンに関する返済予定表
  9. ローン返済の状況が解かるもの(通帳のコピーなど)

本人確認書類のコピー

本人確認書類は働いている企業の規模や安定性、本人の雇用形態から<返済能力が分かるように>健康保険証(の写し)が必要です。健康保険証に住所の記載がない場合は運転免許証(写し)などが追加提出となります。

健康保険証でしか証明できないものがある

団体信用生命保険申込書兼告知書

契約者本人が死亡もしくは一定以上の障害を負った場合は<住宅ローンの返済が不可能>と判断されて保険金が銀行に対して支払われます。その保険の申込書と告知書(保険の内容は理解していると言った同意書)となります。

所得金額記載の課税証明書(写し)

課税証明書は各市町村の税務課等が発行している公的証書です(1通300円が一般的)。課税証明書には”平成〇年1月1日~12月31日まで(平成〇年分)の所得とそれに対する住民税の課税金額”が記載されています。

課税証明書は毎年6月1日から最新版が取得できます(※)。平成29年6月の場合は、平成28年分が最新版になります。

※その年の1月1日に住民票があった自治体が発行。平成28年1月1日にはA市に住民税があった場合は、平成28年分の課税証明書はA市が発行する。

6月1日付近で住宅ローンの審査を受ける場合は何年度の課税証明書が必要か確認しましょう。

不動産登記簿謄本(写し)

不動産登記簿謄本(写し)はその不動産を管轄している法務局で発行されます(1通600円)。

住宅ローン審査時には土地の所有者は契約者ではありませんが、登記簿謄本(写し)は公開情報なので所有者本人以外でも誰でも取得することができます。

登記事項証明書交付のオンライン申請に挑戦

土地の譲渡契約書のコピー

不動産業者を仲介して土地の持ち主との売買契約はに<仮契約>と<本契約>があります。仮契約では土地の売り主と買い主が契約書の内容に納得した上でサインをします(印紙も貼る)。

仮契約は住宅ローンの審査をする前に締結しておきます。

双方が納得してサインした仮契約の段階で土地の譲渡契約は有効となり、万が一やめるときには違約金が発生します。唯一違約金が発生することがないのは、住宅ローンの審査に通らなかったときのみです(そういう特約がある)。

住宅ローンの審査では仮契約がすんで双方のサインがされた契約書を提出することが多いです。

ちなみに、本契約では土地の代金を支払います。一般的に銀行の住宅ローン審査に通過した後になります。

重要事項説明書のコピー

土地の譲渡契約を結ぶとき、土地に関する細かい事項の説明を双方に納得していると証明するために説明書(同意書)にサインをすることになります。

住宅ローンの審査では土地の譲渡契約書だけでなく、説明書のコピーも提出します。

建築工事請負契約書

建築会社との間に取り交わした契約書になります。建築にかかる費用が明記されていて、建築会社と契約者のサインがされています(印紙も貼られている)。

双方が納得してサインした仮契約の段階で土地の譲渡契約は有効となり、万が一やめるときには違約金が発生します。唯一違約金が発生することがないのは、住宅ローンの審査に通らなかったときのみです(そういう特約がある)。

その他ローンに関する返済予定表

自動車ローンなど現在契約しているローンの返済予定表を提出します。キチンと契約を守って返済されているかを、返済状況が分かる通帳のコピーで確認されます。

勤続年数が2年未満の場合

一般的に住宅ローンの審査は現在の勤務先の勤続年数が2年以上である必要がありますが、2年未満でも追加書類をそろえることで審査することができることが多いです。

追加書類として何が必要かは条件等によって異なりますが、次のもの全て提出することが多いです。

  • 年収見込証明書(勤務先が発行※社印があること)
  • 直近6~12ヶ月の給与明細(Web明細可)
  • 直近1~2回の賞与明細(Web明細可)

「勤続2年以上」としているのは現勤務先での1年分の収入を知りたいからです。それによって返済能力を計る可能性が高いです。

審査の申込書に職歴を記載するのは契約者の就業態度(仕事に対する姿勢)を計る可能性が高い。

つなぎ融資の必要性

銀行の住宅ローンによって借入金の振り込む回数・タイミングが異なりますが、多くの銀行が建物を引き渡すときに一括で振り込みます。

しかし、土地を購入して建物を建てる場合は次の様なタイミングで4回お金を支払うことが多いです。

  1. 土地の契約金の残金。土地の譲渡契約(本契約)締結時に支払う。
  2. 建築工事の着手金(建築工事請負金の30%)。建築工事が始まるときに支払う。
  3. 建築工事の中間金(建築工事請負金の30%)。建築工事の中間、一定の検査が完了した段階で支払う。
  4. 建築工事請負金の残金。建物の引き渡し時に支払う。

(4)のみ住宅ローンの借入金が振り込まれるタイミングですが、(1)~(3)を支払うには”つなぎ融資”が必要になります。新生銀行ではアプラスがつなぎ融資を担当しています。

形式だけでも別会社との契約になるので、こちらでもローンの審査を受ける必要があります。ただ、新生銀行の住宅ローンのサブ的存在なので電話と郵送のみでの審査および契約になることが多いです。

住宅ローンとつなぎ融資の審査に通過すると、(1)~(3)はアプラスが契約者に借入金を振り込み、(4)のときに新生銀行はアプラスから借り入れた分を完済して建築会社に必要金額を振り込んでくれます。

頭金がある場合は(4)までに必要金額を新生銀行の口座に入金しておく(それと併せて新生銀行は建築会社に振り込む)

住宅ローンの審査は摺り合わせ

住宅ローンの審査では最初に「土地と建物で○○○○万円かかるから××××万円借りたい」と申告します。だから、ローン審査時には土地と建物でかかる費用を証明する書類、借りた後の返済能力を計るための書類が必要となります。

○○○○万円以上の融資を受けることはできない

終身雇用の保証がなくなり、年齢を重ねれば給料が上がっていくという社会ではなくなったため銀行は融資できる金額がやや低めになっています。そのため、銀行は頭金の増額を提案して出来るだけ契約者の希望に沿った融資へと条件をすり合わせていきます。

土地と建物を担保に住宅ローンを組むことになるので、万が一住宅の価値を大きく変える変更をした場合は再度審査を受ける必要があります。

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takka

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