建物の引き渡しは年内と年明けどちらが得?

「新年は新しい家で迎えたい」

その一心で動き回り、無事12月28日に引き渡しが決まりました。
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銀行・役所・工事関係者は年末年始休業(予定の調整が必須)

ここまでの道のりが長く険しかったです。ほんの一部ですが、最終幕設定までの状況を説明します。

私たちには新しい年を新居で迎えたい気持ちの他に、もしかしたらそれ以上に、「金利が高いつなぎ融資を早く返済したい」という気持ちがありました。

土地購入時から融資を受けている私たちからすると、工期が1日でも延びるたび金利が発生していきます。実際に工期が延びるたびにヤキモキしていました(つなぎ融資を受けた分は、銀行の融資時に一括返済)

納期管理って一般的な製造業では厳守なのに建築会社ってルーズなんですよね・・・途中で辛抱堪らなくなった私たちは建築会社に工程予定表の提出を求めたりしました。

しかし建築会社はこちらの気持ちお構いなしそりゃそうです、工期が延びて損しているのは金利が発生している施主のみですから。

「年明けの1月5日完成になりそうです」

建築会社の営業から連絡が来たときに私たちはブチ切れました

完成が1月5日、その後に銀行と住宅ローンの契約を結んで、融資を受けて引き渡し・・・2017年は年末年始のあとに3連休もあるから銀行も1月下旬に融資実行可能とのこと。

アパート退去に間に合わない

1月20日で現住所であるアパートの退去申請済み(法人契約なので早期申告が必須)、延長する場合は更新手数料も発生してしまいます。

でも私たちは学習していました・・・「建築関係者に”私たちが”何を言ってもムダだ」と(どうせ”何も知らない素人”として軽んじられる、と)。

それならば建築関係以外で家を建てることに関するプロにイニシアチブをとってもらうしかない」と思い、銀行の住宅ローン担当者を頼ることにしました。

「年内最終日に融資実行となりました」

まさにツルの一声、銀行のイニシアチブで話は進み12月20日の前日までに工事および必要な審査を終えること(=引き渡し可能な状態に整えること)が約束されました。

地元銀行でもない新生銀行には建築会社は何も言えず私たちを攻略しようとしたのでしょう。

「12月28日は日が悪い(=仏滅)ですよ?」
「構いません」

「長期休みなので初期トラブルに対応できませんよ?」
「即時メールを送っておきますから」

状況の写真もしくは動画を添付したメールを発生時に送付することでエビデンスも残せる、こんな反撃に出られるとは思わなかったのでしょう。

渋々納得してもらえましたが、ただ気になる一言がありました。

年明けの引き渡しの方が得ですよ?」

住宅ローン減税や固定資産税の関係で・・・と言われたので調べてみました。結論から言うと、損得は状況によります。我が家は年内引き渡しの方が得でした。

今回は年内と年明けどちらの引き渡しの方が得をするか、損得の判断となることについてまとめてみました。建築会社との攻防中の方への一助となると嬉しいです。

因みに『仏滅』ですが、一説には「何かを始める日としては大安よりも良い日」という解釈もあるようです。新しい生活のスタートには良い日とも言えるということです。

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住宅ローン減税額が変わる

住宅ローン減税とは年末時点のローン残高最大1%が所得税および住民税(一部)から控除される制度です。住宅ローン減税については「」を読んでください。

2016年末に住宅ローン融資を受けた場合、2017年に納める所得税額および住民税の一部が控除されることになります(1円も返済していなくても有効)。

旦那のように12月下旬に融資を受けた(貸付実行)場合は、借入金の満額がローン残高となるので控除額が高くなります。

3,000万円借り入れて年間100万円返済した場合、満額の場合の控除額は30万円、1年間返済後では29万円が控除額となります。

年内に貸付実行をされた方が得をすることになります。

【住宅ローン減税を適用されるには】
初めて住宅ローン減税を受ける場合は確定申告で申請する必要があります(必要書類については「」を読んでください)。我が家の場合は2017年の確定申告(2月中旬~3月中旬)で申告します。

確定申告については「 」を読んでください。(2017年3月10日追記)

<必要書類>
● 住民票の写し
● 残高証明書
● 建物の登記事項証明書(謄本)
● 土地の登記事項証明書(謄本)
● 請負(売買)契約書等
● 給与などの源泉徴収票

登記事項証明書・謄本は法務局で取得できます(1通600円)。オンライン申請の場合は500円です(詳しくは「」を読んでください)。

次回からは年末調整で申告できます(ローン残高証明書の提出が必要)。2017年の残高証明書も届きました(詳しくは「」を読んでください)。(2017年10月16日追記)

固定資産税の2つの落とし穴

建物の引き渡しを年明けにする最大のメリットは固定資産税と言いますが(実際に建築会社はそういって年明けを推してきました)、2つの落とし穴があります。

落とし穴① 建物の表題登記の時期

固定資産税は毎年1月1日に所有している土地・建物に対してかかります

建物の場合は”所有している=建物の表題登記がされている”です。引き渡し前または後という点は関係ありません

引き渡し日が仮に1月2日でも、建物の表題登記が前年12月中にされている場合は1月1日時点で建物を所有していたことになり固定資産税が発生します。

『建物の表題登記』とは「地番◯◯にこんな家が建ちました」という建物完成後の申告です(銀行のローン契約準備のため、ある程度の状態で申告するケースが多い)。

我が家の登記謄本を確認すると、登記日は12月16日になっていました。引き渡されたのは12月28日ですが、旦那は建物を12月16日から所有していることになります。

1月1日前後に引き渡しをする場合は登記日に注意するようにしましょう。

落とし穴② 固定資産税の軽減

我が家は建物を建てるために2016年9月に土地を売買を経て所有しました。この土地については購入時に前所有者に2016年の固定資産税の一部(所有期間分の金額)を支払いました。

2017年1月1日時点でも所有していることになるので土地の固定資産税が発生します。
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土地の固定資産税には減税措置(特例)がある

<土地の固定資産税の特例>
住宅が建っている土地の固定資産税は6分の1程度に軽減される。但し、土地の面積200㎡を超える部分についての軽減は3分の1程度。

1月1日までに建物の表題登記がされていれば、その年の土地の固定資産税は大分減額されます。

土地や建物の固定資産税は評価額によるので、「土地の固定資産税を減額すること」と「建物の固定資産税をゼロにする」のどちらが得かは状況によります
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一概に「年明けの引き渡しの方が得」とは言えない点に要注意

初期不良は建築会社の責任

年末年始は基本的に全ての業者が休みに入るので、建物で初期不良を見つけて対応が遅くなってしまいます。

建築会社の営業さんによると「照明器具・システムバスなど建物は色々なメーカーの製品を組み込んで作り上げているが、その製品が工場出荷時点から問題がある製品であることもある(特に照明器具に多い)」と言われました。

当然ですが、このような場合は無料で交換してもらえます。

但し建築会社の営業さんが言うように「無料で交換しますが、年末年始の休み明けの対応となります(=年末年始の長い期間不便しますよ?)」となります。

・・・まあ、不便な思いをするだけです

家の歪みや雨漏りなどは即時対応でないと悪化するケースがありますが、瑕疵保険を使ってしっかり治してもらうことができます。瑕疵保険については「 」を読んでください。

なぜか「初期不良が見つかったら困りますよ?」と建築会社は上から物を言います
が、初期不良の原因は100%建築会社にあります。私たちには一切ありません

私たちは自分たちを守るために「住みはじめて直ぐに発見した不良」であることを証明するため、トラブル箇所を写真もしくは動画にとり、建築会社の営業さんにメールを送って証拠を残しておきましょう。
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私たち使用者側のミスではないことを証明する必要あり

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takka

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