後退用地の面積分は不動産取得税が減税

不動産取得税の納税通知が届き、”新築の住宅を建てるための土地”だということで県税事務所で軽減申請をしました。これにより不動産取得税はグッと軽減されて満足…でしたが、我が家の土地にはセットバックがあったのだと思い出しました。

不動産取得税の課税面積にはセットバック分も含まれており、本来支払う必要のない分の税金も納税してしまったのです急いで県税事務所に問い合わせたところ、市に寄附もしくは同等の措置をしている場合はそれを証明する書類を提出することでさらに軽減できるそうです納めてしまった税金については”還付”される予定です。

しかし法務局・役所・税務署は都合のいいときだけ協働して納税通知書を送ってくるのに、軽減申請は個人が改めて申請しなくてはいけないというのは中途半端だなぁ…と実感しました。

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【目次】
● 県税事務所が「土地を所有した」と分かるのはナゼ?
● 土地と建物の登記情報は別ものという扱い
● 後退用地(セットバック)分の税金を軽減するには

県税事務所が「土地を所有した」と分かるのはナゼ?

土地の売買等により、Aさんが〇〇県△市の土地Xを取得すると、xx市を管轄する登記所(法務局など)で”Aさんが土地Xの新たな所有者になった”という登記をします。登記をすることで第三者に土地Xの所有者がAさんであることを公的に証明でき、銀行で融資を受けるときの抵当など土地XをAさんの資産とすることができます。

Aさんは登記されたこと(登記所に情報が登録されたこと)は理解していましたが、特に何も報せていない筈なのに県税事務所から不動産取得税の納税書が届きました。なぜ届くのか…それは登記所と県税事務所が協同しているからに他なりません。

登記所は登記完了から10日以内に△市に「土地XをAさんが新たに所有した」ことを報告する義務があります(地方税法第382条)。さらに△市は〇〇県に報告する義務があります(地方税法第73条の18)。さらに△市には固定資産課税台帳その他必要な情報も〇〇県に見せる義務もあります。

国、都道府県、市町村は税金に関して協力体制(三税強力)
登記所 - 登記の情報 → △市
 △市 - 登記の情報および固定資産税課税台帳等の情報 → 〇〇県

私たちは何もしなくても自動的に情報が流れていく仕組みなのです。

土地と建物の登記情報は別ものという扱い

新築住宅の場合”土地Xを新たに所有して建物Xを建てる”という図式は一般的ですが、土地Xの情報と建物Xの情報を合わせることはしてくれません。

〇〇県の県税事務所は土地Xの登記情報がきたら土地Xの不動産取得税の納税通知書を送り、建物Xの登記情報がきたら建物Xの不動産取得税の納税通知書を送ります。送ったら終わりで県税事務所が紐付け(関連付け)することはありません。

紐付けられていることが分かれば軽減措置を利用して納税額が減額されますが、この紐付けは基本的に納税者が自主的にする必要があります(自己責任)。建物Xがあることは建物の登記事項証明書で立証できるのて軽減申請は簡単です(関連記事:)。

後退用地(セットバック)分の税金を軽減するには

土地に接している道路(接道)が4m未満の場合、その両側にある土地の持ち主には中央線から2mの位置まで後退させて建物や塀などの構造物を作る義務があります。自分の土地でも後退した部分(後退用地)は公道と見なされ、ポストや植木鉢などを置くことも禁止されています。

後退用地は公道と同じ扱いを受けますが土地の所有者のものです。自分では何も利用できない部分ですが、固定資産税などの課税対象内になります。それは”何もしなければ”の場合です。「市町村が利用する場所」であることを証明すれば固定資産税などの課税対象から除くことができます。

「市町村の利用する場所」であることを証明する方法
● 寄附する
● 市町村の利用を無償で許可する(無償使用承諾)

寄附するには、いまの土地を後退用地分とその他の土地の2つに分筆して登記し、”寄附(無償)”と言う形で後退用地分の所有者を変更する必要があります。分筆登記のためには測量費・登記費用などの経費が掛かりますが、寄附したことを第三者に公的に証明できます(軽減申請が簡単)。

一方で無償使用承諾を証明するのはやや手間がかかります。無償使用承諾は市町村で定めて使用している制度(様式)なので県や国の制度(様式)に合わないことがあるためです。県税事務所からすると「無償使用承諾は知っているが、その書類は自分たちの仕様ではない(受け付けて良いか判断つかない)」です。

登記事項は国が定めた仕様なので県税事務所など県の機関は素直に受理してくれますが、市町村が定めた仕様の受理には時間を要します。問い合わせ後の回答には2~3営業日は掛かるので、納期限より前に余裕を持って確認・相談するようにしましょう。

※現在県税事務所内で問い合わせ内容の相談中(私は回答待ち)のため、回答後に軽減申請に必要な書類などを追記します※

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(April 15, 2017)

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takka

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