地目変更登記には意外な落とし穴あり!

」の続きになります。昨日法務局に行き、地目変更の手続き詳細について確認してきました。

始めて地目変更登記をする場合、一度は法務局で相談することをおすすめします。このとき必要書類(提出ではなく記入時に詳細を確認するための書類)を本人が持って行けば当日地目変更の申請が可能です。家族が代理人として申請する場合は委任状を渡されて再訪することになります。

今回は地目変更登記のときに必要な書類の書き方を、法務局で地目変更登記に関する相談をしたときの内容を含めてまとめました。。

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地目変更登記は法務局に相談に行こう!

地目(ちもく)とは宅地、山林、田、畑など土地の種類のことを言います(約20種類あり)。地域の法務局に記録されている不動産の登記簿には、その土地の場所、広さ、所有者等に加えて地目が何かを記載されています。

例えば土地の上に家屋が建っていると土地の地目は宅地になります(家屋が建っていないと宅地にならない)。地目は申請だけでなく実際に現場の状況を見て判断され、主な目的で地目は決定します(決めかねた場合は”雑種地”になる)。

新しく家屋を建てたなど地目に変更が生じたら土地の所有者が地目に変更があった日から1ヶ月以内に地目変更登記を申請する必要があります。

地目変更登記は管轄の法務局でやる

土地の所在によって管轄の法務局(または地方法務局)もしくは出張所が決まっています。各都道府県に1つの地方法務局があり、市区町村に出張所が散らばっているといった形になります。土地の地目変更は管轄の法務局・地方法務局または出張所で行います。

管轄の法務局・地方法務局または出張所は法務局の公式サイトで地図をもとに探すことができます(管轄のご案内:法務局を参照)。また近くの法務局に電話で確認することもできます。土地の所在地を伝えることで、管轄している法務局を教えてもらうことができます。

申請書類は法務局でもらえば間違いなし

土地地目変更登記申請書は法務局の公式サイトからダウンロードできます。上質紙など長期保存できる丈夫なA4の紙に印刷すれば申請書として利用できます。

郵送する場合(本人が申請する場合)はダウンロードした申請用紙で問題ありませんが、代理人が窓口で申請する場合は代理人を記載する欄がある申請用紙を法務局でもらいましょう(同時に委任状ももらいましょう)。

委任状と代理人欄がある申請書を提出して代理人が窓口で申請する場合、委任状には土地の名義人本人の印を押し、申請書には代理人の印を押します。必ず違う印で押しましょう(認印可)。

窓口に行ったときは申請書類の書き方もきちんと聞きましょう。登記は細かく定められたルールに則る必要があります。申請書の記載内容や添付書類に少しでも誤りがあると補正(”修正”のこと)もしくは却下されるので注意が必要です(”却下”されたときは申請取り下げの申請が別途必要)。

地目変更登記のために必要なもの

法務局に行くときには次のものを用意していくことをおすすめします(農地を農地以外の地目に変更する場合は都道府県知事の許可書を事前に準備する必要があります)。

地目変更登記に行くときの持ち物
● 印鑑(認印でも可)
● 委任状(※代理人申請の場合)
▽ 以下は法務局で取得可能
● 土地地目変更登記申請書
● 土地の全部事項証明書 … 地積確認用
● 建物の全部事項証明書 … 変更日確認用
● 土地の案内図 … 現地確認用

土地の全部事項証明書や建物の全部事項証明書は法務局または出張所の窓口で申請すればその場で受け取ることができます(発行手数料が必要)。この2点がないと宅地への地目変更登記に必要な情報を確認することができません。

各書類で確認すること
● 「地積」は土地の全部事項証明書で確認
● 「変更日」は建物の全部事項証明書で新築日を確認(引き渡し日でないことに注意)

また土地の案内図については窓口に行けば地図を確認しながら窓口で作成してもらうことも可能です。手続きを簡単に済ませたい場合は、事前にGoogle Mapを印刷するなどして現地が分かるものをA4またはA3用紙に印刷して持って行きましょう。

宅地になると地積の有効桁数が2つ増える

地目が雑種地の場合は小数点以下は無い状態で登記されます(例:200㎡)。しかしこのような雑種地を宅地に変更する場合は少数第2位まで記載する必要があります(例:200.00㎡)。

土地の全部事項証明書を見ても雑種地の小数点以下の地積はないので、有態に言うと少数第1位と2位を作る必要があります。作る方法は2つあります。

1つ目は土地の登記をしたときに添付した土地の測量図から算出する方法です。土地の最初の持ち主が一番最初に登記したとき(分筆したとき含む)の測量図であり、相当古い場合があります。単位が坪で記載されていることもあり、このときは単位換算が必要です(場合によっては整数部分も変更になることもある)。

もう1つは無難に「xxx.00」とすることです。我が家の場合は測量図から算出すると+1.75㎡になってしまうので、税金対策からxxx.00にすることにしました。こうしてできた数字は正しい情報とは言い難いですが、実際に面倒を省くためにそうする人が多いようです。因みに土地を売買するときに新たに測量していても、その測量図を登記していない場合はその数字を利用することはできません。

また宅地への変更によって地積の有効数字が2つ増えたので、地目変更登記において変更項目は地目(申請書では②の欄)だけでなく、地積(申請書では③の欄)もとなります。「登記変更及びその日付」の欄には”②③  平成xx年x月x日”のように記入しましょう(土地地目変更登記申請書・記載例を参照)

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