10年品質を守る住宅瑕疵担保責任保険とは

住宅ローンの融資実行は建物引き渡しと同時に行われます
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このときに全額融資

私たちは土地と建物を別々に購入したこともあり、土地代の支払いから融資が必要なので”つなぎ融資”を利用しました。

現時点で2回つなぎ融資を実行しています(銀行の住宅ローンと違って電話と書類の郵送で融資実行が可能 ※住宅ローンを契約する予定の銀行の傘下にある金融機関だったこともある)。

1回目 … 土地代の支払い(精算)
2回目 … 着工金の支払い

着工金とは建物代の3割に該当します。

今回の上棟に合わせて中間金(こちらも建物代の3割)の支払いのために3回目の融資を受ける予定でしたが

「融資の実行が遅くなります」

ついては「提出済みの3回目の融資に関する書類を修正して欲しい」と金融機関から連絡をもらいました。

「(再提出は構わないが)なぜ遅れが?」
瑕疵担保責任の保険付保証明書が未だなんです」

…瑕疵担保責任?

詳しく聞くと瑕疵担保責任保険には建築を請負う建築会社が加入するようです。つまり保険付保証明書は建築会社が金融機関に提出しなくてはいけないのです。

【瑕疵担保責任保険】
新築住宅に瑕疵があった場合に、補修などを行った事業者に保険金が支払われる制度。保険の加入に当たっては住宅の建築中に検査が行われる。

参考:住宅瑕疵担保責任保険について(国土交通省住宅局住宅生産課公開資料) 

保険付保証明書は住宅引き渡し時(もしくはその後)に住宅所有者に渡り、その後は住宅所有者の手元で保管されます。
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私たちも住宅引き渡し後にもらいました
(保証期間は”保険契約日”から10年間。保険開始日が引き渡し日とは限らない
住宅瑕疵担保責任保険保険付保証明書
今回は「瑕疵担保責任」および「瑕疵担保責任保険」について調べてみました。

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【瑕疵(かし)とは?】
一般的には備わっているはずなのに、その本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと

『瑕疵担保責任』とは”瑕疵のない建物”の建築工事を請け負う業者や販売する業者が負う責任です。瑕疵担保責任を負う期間は10年間新築住宅の基本構造に関して品質確保を保証する法律で定められています
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(新築住宅の場合)瑕疵保証責任の対象は「住宅の構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」

もし瑕疵があったらどうするのか?

建物の引き渡しや売買が完了したあとに瑕疵が発見された場合、売主や建築請負業者には瑕疵を直したり瑕疵によって生じた損害を賠償する責任があります
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(状況・場合によって)高い費用がかかる
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売主や建築請負業者は瑕疵担保責任保険に入ることで費用負担を軽減できる(保証明書によると保険金額は2千万円(免責金額は1事故につき10万円))

売主や建築請負業者に必要な保険のように見えますが、最終的にこの保険は住宅取得者を守る保険となっています
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事業者が倒産している場合などは住宅取得者が保険法人へ保険金を直接請求することもできる保険は国土大臣から指定を受けている保険法人の保険に限る

保証期間10年間の間に万が一建築会社が倒産・破産しても、保険に加入していれば瑕疵の修理や賠償金の請求が保証されます(’09年10月1日以降に完成する住宅は全て瑕疵担保履行法の対象。保険に加入しなければならない)。

【住宅瑕疵担保責任保険法人】
・株式会社住宅あんしん保証
・住宅保証機構株式会社
・株式会社日本住宅保証検査機構
・株式会社ハウスジーメン
・ハウスプラス住宅保証株式会社
住宅瑕疵担保責任保険保険付保証明書(2)

一般的に建築請負会社は着工前に保険契約の申し込みをします。(3階以下の建物の場合)現場の進捗状況に合わせて2回検査を実施した後に保険契約が締結されます。

現場での検査を実施するタイミング
・基礎配筋工事が完了したあと
・屋根工事完了後、内装下張工事の直前
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保証対象が「住宅の構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」
瑕疵保険チェックポイントの1つ

(つなぎ)融資を実行するには担保となる建物の品質確保が重要視されます。

中間金の分の融資実行のために保険会社のチェックが必要なように、一般的に着工金の分の融資実行の際には基礎配筋工事の検査結果が必要でした。

第3者(機関)が入ることが大切

「なぜ行き違い(認識ミス)が起きたのか」

最近できた保険でもないのになぜ金融機関と建築会社の間に情報の行き違いがあったのか、これが気になったので建築会社の営業担当者に確認しました。

「金融機関が指定した保険会社の担当者がチェックするので」
「…いつもは違うんですか?」

「いつもは銀行の担当者が◯◯さんを連れてくるので」

…これだ

これは建築会社と付き合いの長い地元の銀行で融資を受ける場合に当てはまる”いつも”です。

個人的な心象ですが建築に関する関係者の”いつも”、”普通は”は閉鎖的で客観性に欠けているように感じます(建築依頼主である私たちが”蚊帳の外”になりがち)。

建物の品質チェックに来ている人がいわば”身内”なんて…超不安です

チェックに関しては付き合いはもちろん、面識がない完全な第3者が担当してくれた方が私は安心です。建築着会社からしたらいつもと勝手が違って面倒かもしれません、が

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takka

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